Uno de los tantos quebraderos de cabeza con que nos encontramos, todos aquellos que estamos aprendiendo a vivir en los edificios en que residimos y a convivir con los vecinos con quienes cohabitamos, surge con motivo de la eventual imposición de multas por parte de las administraciones[1] y ello, a nuestro criterio, obedece a que no entendemos su naturaleza, alcance y tratamiento, lo cual trae consigo errores, conflictos innecesarios y deterioro de las relaciones entre vecinos, con las administraciones y juntas directivas.

Si bien, resulta de vital importancia fijar límites, para mantener la compostura a lo interno de los edificios y procurar una armónica convivencia vecinal, no es menos cierto que debemos estar claros en las acciones u omisiones que podrían acarrear la imposición de una multa, entendiendo que estas no pueden surgir arbitraria e intempestivamente, puesto que, existen una serie de requisitos mínimos y procedimientos para ello.

Concepto, naturaleza jurídica y tratamiento.

Para entender la naturaleza jurídica de las multas y su tratamiento, debemos remitirnos al numeral 13, del artículo cinco de la Ley 31 de 18 de junio de 2010, en lo sucesivo, la ley, el cual es del tenor siguiente:

“13. Cuotas de gastos comunes. Obligación que tiene cada propietario de las unidades inmobiliarias de cubrir con su participación los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación, según lo establezca esta Ley o el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios. Además, (SIC) incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento o adoptada por la Asamblea.

Las cuotas comunes ordinarias deberán fijarse en el Reglamento de Copropiedad de la siguiente forma:

1. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades. 
2. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.” Énfasis nuestro.

Así pues, desde una perspectiva simplista, las multas forman parte de las cuotas de gastos comunes y como consecuencia de ello, su respectiva aplicación parte del hecho que, si bien, pueden ser propuestas por las juntas directivas, para regular la conducta vecinal, como en efecto reconoce el propio artículo en cuestión, deberán ser aprobadas o ratificadas por las asambleas de copropietarios[2], sí y solo sí, nos encontramos ante “nuevas acciones u omisiones sancionables[3].”

Siguiendo este hilo conductor, en atención al artículo 57, del recientemente promulgado Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020, que reglamenta la ley, tenemos que:

“…el reglamento de copropiedad o de uso, deberá establecer el procedimiento al que deberá ajustarse la Junta Directiva para la aplicación de las multas, mismo que deberá garantizar el derecho de defensa del propietario. El monto de la multa se establecerá conforme a la gravedad de la falta, a las afectaciones producidas a los propietarios y a la existencia de reincidencia o no…” (Énfasis nuestro).

Entonces, podríamos conceptualizarlas como aquel elemento de las cuotas de gastos comunes que surge de las sanciones económicas impuestas por la administración, a los copropietarios de una unidad inmobiliaria, por actos propios o de terceros (visitantes, arrendatarios u otros[4]) a raíz de las transgresiones al reglamento de uso, sus modificaciones y/o a las disposiciones que hayan sido adoptadas por las asambleas de copropietarios.

En lo relativo a su tratamiento, categóricamente, podríamos decir que, siendo parte de la cuota de gastos comunes, una vez impuestas, deben ser incluidas como un débito en los estados de cuenta de la respectiva unidad inmobiliaria, existiendo la obligación de honrarlas dentro del plazo establecido para ello.

Salvo disposición en contrario, debemos entender que el pago de toda multa es exigible dentro del mes cuota en el que fuera impuesta, so pena de la imposición de recargos[5] por ser parte de las cuotas de gastos comunes.

De los elementos mínimos necesarios para la conformación de las multas.

Dicho lo anterior, consideramos que, para la validez de la imposición de toda multa, deberán confluir, al menos, los siguientes elementos:

1. Precisión y simplicidad. De manera clara y precisa se debe establecer el objeto de la multa, es decir, el detalle de la acción u omisión que traerá como consecuencia su eventual imposición, evitando redacciones confusas, vagas e imprecisas que imposibiliten su efectividad.
2. Dosimetría o proporcionalidad. La multa deberá ser proporcional a la gravedad de la acción u omisión que la generó. En caso de reincidencia, el importe de la multa podrá aumentar de tiempo en tiempo, pero ello deberá estar claramente tipificado. En este sentido, vale la pena establecer las condiciones y escenarios en los que se entenderá materializada la reincidencia[6].

3. Deberán constar por escrito (no solo la acción u omisión sancionable económicamente, sino su respectiva imposición). Generalmente, es a través de los reglamentos de uso[7] que se disponen las reglas aplicables para una sana convivencia en el P.H., indicando las sanciones por sus eventuales transgresiones, no obstante, estos no son los únicos medios de emisión escrita de las acciones y omisiones que impliquen la imposición de multas, puesto que también se podrán materializar mediante actas, es decir, aquellos documentos emanados de las sesiones de la asamblea de copropietarios, sean estas ordinarias o extraordinarias. Asimismo, la respectiva sanción económica aplicada deberá constar por escrito, a través de resolución motivada emitida por la junta directiva, siendo esta notificada al copropietario[8], por medio de la administración.

4. Las acciones u omisiones sancionables deberán ser aprobadas por ente competente para ello, es decir, la asamblea de copropietarios, tal y como adelantamos anteriormente. Por su parte, la respectiva imposición de multas, entiéndase la materialización de la sanción económica, deberá constar en resolución motivada (por escrito) emitida por la junta directiva del P.H.
5. Se debe fijar el plazo que tendrá el propietario para hacerle frente al pago correspondiente[9].
6. Fecha de entrada en vigencia. La fecha a partir de la cual será sancionable, económicamente, la transgresión a lo aprobado por la asamblea de copropietarios.
7. La aplicación de multas por parte de autoridad competente para ello (Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT, casa de justicia de paz, Junta Directiva del P.H. u otro) son excluyentes entre sí, por tanto, no podrá imponerse más de una multa por la misma falta.

Por su parte, en las administraciones recaerá la obligación de difundir el contenido de estas disposiciones en los términos antes descritos, a fin de hacerlas ejecutables y notificar las resoluciones condenatorias que sean giradas por la junta directiva al copropietario correspondiente.

 

Lo que vemos en la práctica.

Lamentablemente, en algunas ocasiones el procedimiento para la tipificación de nuevas conductas sancionables a lo interno del P.H. no cumple con lo dispuesto en incisos previos, sino que la Junta Directiva y/o la administración, “cumplen” con enviarles correos electrónicos a los copropietarios o bien, fijan avisos en los ascensores y lobbies de los edificios, con la finalidad de darles por notificados de lo que han resuelto, reiteramos, sin que medie la aprobación calificada de la asamblea de propietarios.

Es así que, haciendo uso de las multas se procura regular la vida en comunidad, desconociendo que, si bien, puede ser este un mecanismo eficaz para ello, la sanción económica del copropietario, dada su especialísima naturaleza, no debe ser la primera opción.

Entendemos que, en ocasiones, la regulación de ciertas conductas a lo interno del P.H. surge de manera intempestiva y, las juntas directivas y administraciones, de buena fe, procuran reconducir el camino de los residentes a través, de estas; no obstante, es nuestro menester recordarles que, por más nobles que sean los fines, debe cumplirse con la ley, tal y como ya lo decían los romanos: “la ley es dura, pero es la ley.”

A nuestro criterio, la imposición de multas es una de las sanciones más graves contenidas en la ley, solo superada por la suspensión de servicios comunes que sean suministrados por el P.H., con motivo del no pago de las cuotas de gastos comunes y por la presentación de acciones legales contra los copropietarios, es por ello que debe estar dotada de la investidura legal correspondiente, para hacerla efectiva y ejecutable; teniendo en cuenta que la primera acción siempre debe ser en tono conciliador, apelando a la consciencia de la comunidad vecinal y al sentido de pertenencia de los copropietarios y residentes. Por obvias razones, reconocemos que esto puede sonar un poco idealista, pero ello no lo hace de imposible cumplimiento. Recordemos, vale más ser respetado que temido.

En esta ocasión, nos permitimos concluir con una breve, pero muy poderosa reflexión, al igual que la familia, nuestros edificios no son más que el reflejo de la sociedad.

 

[1] A la luz del Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020, esta facultad recae, a lo interno de los inmuebles incorporados al régimen de P.H., en las juntas directivas.

[2] Ello, básicamente, surge puesto que la modificación de las cuotas de gastos comunes deberá ser aprobada por, al menos, el voto favorable del 66% de los copropietarios que estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones financieras con el P.H., tal y como dispone el artículo 32 de la ley. Dejamos constancia que ello solo aplicará en caso que estemos frente a “nuevas acciones u omisiones sancionables económicamente.”

[3] Es decir, aquellas que NO consten por escrito en el reglamento de copropiedad y/o reglamento de uso.

[4] Recordemos que las multas impuestas, por un tema de eficacia, solo pueden ser aplicadas contra los copropietarios del P.H., debiendo velar estos porque sus visitas, proveedores de servicios, contratistas y toda persona que llegue al P.H. por conducto de ellos, cumpla con las disposiciones adoptadas por la asamblea de copropietarios.

[5] Que podrá ir desde un 10% hasta un 20% según dispone la ley.

[6] En nuestros reglamentos de uso, proponemos la imposición de multas de forma progresiva hasta un tope, valorando la reincidencia en períodos anuales que corren del 1° de enero hasta el 31 de diciembre.

[7] Reglamento que dicta la Junta Directiva con aprobación de la Asamblea de Propietarios para asegurar el mejor uso y mantenimiento de los bienes comunes.

[8] Quien deberá contar con la oportunidad de defenderse.

[9] A nuestro criterio, en caso que no se estipule, la fecha máxima de pago, será la del vencimiento del mes cuota correspondiente, es decir, hasta el último día en el que se puede pagar la cuota de gastos comunes sin recargo.