Parafraseando una imagen que vi hace algunos días, existen mezclas peligrosas como, por ejemplo: drogas y armas; ignorancia y poder; soberbia y dinero; tos y diarrea; y yo añadiría, para todos aquellos que intentamos aprender a convivir en los edificios que habitamos, administración inexperta y junta directiva incauta.
Según el Diccionario de la Real Academia Española definimos los adjetivos, cuidadosamente, atribuidos a cada sustantivo, así:
“inexperto, ta
- adj. Falto de experiencia. U. t. c. s.”
“incauto, ta
- adj. Que no tiene cautela...”
Justificando un poco los motivos que nos llevaron a atribuir cada cualidad (adjetivos: inexperta e incauta) a los sujetos (sustantivos: administración y junta directiva), entendamos que, con excepción de la primera junta directiva de los edificios, la cual se encuentra conformada por el promotor, porque así lo exige la ley, los dignatarios del P.H.[1], no son más que nuestros iguales que, con el afán de hacer las cosas bien y procurando, entre otros, la preservación de la inversión realizada por cada uno de nosotros, deciden postularse para lograr el funcionamiento adecuado del P.H., poniendo a disposición de todos los copropietarios las habilidades y aptitudes que tienen en su vida profesional, inclusive, invirtiendo la moneda de curso más importante en nuestros días, el tiempo, sin retribución económica alguna, porque así lo dispone la ley.
Cumplidas las formalidades legales, estos asumen sus respectivos cargos, sin siquiera haber leído la ley, el reglamento de copropiedad ni el de uso, por lo que, dicho de una forma muy orgánica, toman decisiones desconociendo los límites de sus funciones, atribuciones y competencias, hecho que, definitivamente, los lleva a descansar en la experiencia que tenga la administración.
Extrapolan criterios, parámetros y conductas de su vida profesional a la toma de decisiones relacionadas a la comunidad vecinal, desconociendo que, en ocasiones, pueden estos reñir con la ley, el reglamento de copropiedad y el de uso, trayendo como consecuencia posibles conflictos de propiedad horizontal.
Por su parte, las personas naturales o jurídicas que brinden servicios de administración a los edificios[2] serán de libre nombramiento y remoción de las juntas directivas, es decir, que podrán estas, libremente, establecer quien será el encargado de brindarle este servicio al P.H. con al afán de mantener, preservar y conservar los bienes comunes del edificio, siendo esta, su obligación por excelencia.
Las administraciones son el activo más importante con que cuenta un P.H., en atención a que en estas recae el mayor peso del manejo de las relaciones vecinales; el mantenimiento, preservación y conservación de los bienes comunes que componen el edificio; la gestoría de cobro de las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones financieras del P.H.; la contratación del personal encargado de la ejecución de las labores cotidianas y de aquellos aliados que brinden sus servicios al P.H. (proveedores); entre otros.
Es por lo anterior que, la experiencia es el elemento, cualidad o aptitud más importante con que debe contar la administración, la cual matizada con un conocimiento y manejo integral de la ley de P.H. (herramienta de trabajo por excelencia) es factor clave para su gestión, procurando la satisfacción del bien común de todas las personas que forman parte de esa comunidad vecinal.
Lamentablemente, en el mundo real, al no existir un título habilitante para las administraciones, vemos con mucha preocupación que cualquier persona puede ofertar sus servicios en este rubro y, como consecuencia de ello, las juntas directivas pueden contratarlas sin que exista experiencia comprobada, así como otras cualificaciones que son vitales para entregarles el manejo de la inversión realizada por todos los copropietarios en conjunto, es decir, el P.H.
Es así que se conjuga la peligrosa mezcla con la que iniciamos estas líneas, misma que en ocasiones se complementa con otros tantos adjetivos como, por ejemplo, la arrogancia e insensatez que les impida ver con claridad que necesitan asistencia legal que les permita, desde una óptica jurídica, cumplir con el proyecto, plan o ruta que hayan trazado y que pretenden se convierta en su legado como junta directiva; asistencia contable que les permita tener sus finanzas sanas; procedimientos ajustados a las buenas prácticas, normas y usos de la plaza; aprobar y ejecutar su presupuesto de una manera cónsona con su realidad financiera.
Como corolario de lo anterior, tenemos las siguientes recomendaciones para los copropietarios:
1. Antes de pensar en postularse para un cargo dentro de la junta directiva tómese el tiempo para hacer lo siguiente:
♦ Leer la ley de P.H., su reglamento de copropiedad y de uso, en caso de haberlo.
♦ Analice si tiene el tiempo necesario para invertirlo en el P.H.
♦ El ejercicio de un cargo dentro de la junta directiva es gratuito y completo (24/7), por lo que no recibirá emolumento, salario, dieta u honorario y, además, deberá ser el ejemplo a seguir por los demás copropietarios.
♦ Evalúe la sinergia que pueda tener con otros copropietarios con los que comparta su visión del P.H.; áreas de mejora y planes para con ello determinar la viabilidad de aliarse y conformar una nómina que pueda ser electa como junta directiva por la asamblea de copropietarios.
♦ Pregunte, no tenga pena, reconozca que no porta la verdad absoluta, y recuerde, como dice el dicho “preguntando se llega a Roma.”
♦ Ponga todo su empeño, disposición y conocimientos al servicio de la comunidad, recuerde que su inversión forma parte de un todo llamado P.H.
♦ Tenga presente, como ya decían los romanos: “la ley es dura, pero es la ley” En este entendimiento, ni usted ni nadie está encima de esta.
2. Sus funciones están delimitadas por la ley y son distintas a las atribuidas a la administración, es decir que, no pueden confundirse unas con otras.
3. No tome decisiones a la ligera, recuerde, está investido con la condición de dignatario del P.H., existiendo un mandato que le ha sido endilgado por la asamblea de copropietarios, como consecuencia de ello, sobre usted pueden recaer responsabilidades civiles, penales, administrativas, correccionales y otras.
4. Antes de proponer o escoger una “nueva” administración, estudie el mercado; analice las propuestas, pida cartas de referencia, evalúe la viabilidad de dicha contratación análisis precio-calidad. Recuerde que esta puede facilitar o no su gestión como dignatario del P.H.
Por otro lado, para las administraciones, recomendamos:
1. Previo al inicio de su aventura como administrador, léase la ley, conózcala, manéjela, hágase parte de ella, entienda sus virtudes y defectos: recuerde, esta será su principal herramienta de trabajo.
2. Familiarícese con los protocolos y guías en materia de seguridad (integral), manejo, conservación, preservación y mantenimiento de bienes, obviamente, los definidos por la ley como comunes (ascensores, piscinas, otros).
3. Mantenga cerca, al menos, un abogado y un contador que puedan asesorarle; recuerde que está brindando un servicio especializado a una persona jurídica especialísima.
4. Antes de aceptar su designación como administrador del P.H., tómese el tiempo de consultar quienes son sus proveedores; léase el reglamento de copropiedad y, en especial el de uso, a fin de que conozca las debilidades que porta y, no olvide, sea siempre propositivo, problemas vemos todos, soluciones, muy pocos.
5. En caso de conflicto, manténgase siempre del lado de la ley y en caso de dudas, consúltela, ella podría evitarle problemas.
6. Recuerde que es usted responsable por sus acciones y omisiones, ya que, maneja fondos ajenos y dispone, muchas veces, con libertad sobre ellos; toma decisiones en primer plano y hasta puede comprometer al P.H.
7. Cotice y siga cotizando, nunca se decante por la primera propuesta.
8. Tenga presente que, más allá de la buena fe en su actuar, es importante que su camino como administrador(a) sea ajustado a derecho.
Quisiéramos concluir con dos máximas jurídicas importantísimas extensibles a copropietarios, dignatarios y administraciones: “el error no engendra derecho” y “el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.”
[1] Presidentes, vicepresidentes, secretarios, tesoreros y vocales.
[2] Obligación legal en aquellos inmuebles incorporados al régimen de P.H. que cuenten con más de diez unidades inmobiliarias segregadas.
