Morosidad y Propiedad Horizontal. Un matrimonio condenado a entenderse.

Parte del éxito de una eficiente administración en materia de propiedad horizontal, descansa en el manejo adecuado de las cuotas de gastos comunes y cómo hacerle frente a la morosidad.

Este manejo adecuado, que recae, principalmente, en la administración, consiste en la apropiada disposición de los fondos cobrados, gestionando políticas adecuadas de ahorro, sin que ello afecte a la propiedad horizontal en sí misma, a los residentes y copropietarios; utilizando de forma eficiente y racional los recursos que son puestos a su disposición, mediante el pago mensual realizado por cada copropietario y, obviamente, empleando técnicas adecuadas para cobrar la cuota de gastos comunes; por mencionar algunos.

Luego de una breve introducción, que pinta más como una conclusión indiscutible, en el ejercicio profesional he constatado que parte de los problemas encontrados en asambleas de copropietarios, juntas directivas, administraciones, residentes y copropietarios, radica en la conceptualización inadecuada de términos desarrollados por la Ley 284 de 2022 y por otros cuerpos normativos, que surgen de la voluntad popular o del clamor de las asambleas de copropietarios.

Así pues, como estandarte de lo antes descrito, tenemos los conceptos de morosidad y no estar al día, los cuales comúnmente se confunden y al darles un tratamiento similar, pueden conllevar a la extralimitación de funciones del administrador, quien al desconocer lo que implica cada uno, deje caer sobre un determinado copropietario todo el peso de la ley, aun cuando, ello no sea lo adecuado.

Tales conceptos no son sinónimos, el primero hace referencia a que se adeuden, dos o más cuotas de gastos comunes, consecutivas, vencidas y no pagadas[1]; mientras que el segundo, no entraña de por sí morosidad y surge, porque se adeude, en todo o en parte el equivalente a alguno de los ítems que componen la cuota de gastos comunes per se, es decir, cuota ordinaria o corriente, extraordinaria, multa, recargos. Dicho lo anterior, la morosidad siempre entrañará el no estar al día, pero este último, no necesariamente implicará morosidad.

Lo cual incluye, aquel componente coloquialmente, conocido como cuota ordinaria, es decir, la que se paga mes a mes; la cuota extraordinaria, que surge por situaciones imprevistas o proyectos especiales no financiables con el flujo de caja corriente del P.H.; las multas que sean imputables por transgresiones al Reglamento de Uso, siguiendo los procedimientos pertinentes y los recargos por el pago mensual tardío de la cuota de gastos comunes.

Entonces, las consecuencias de no estar al día serían, por ejemplo, de haber una asamblea dentro del mes cuota no pagado, imposibilidad de ejercer el derecho del voto; imposición de un recargo que va entre el 10% y 20% según se haya dispuesto, del monto no pagado. Por su parte, la morosidad, además de las sanciones ya mencionadas, implicará que se podrán aplicar todas las medidas restrictivas contenidas en el artículo 28 de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022[2].

Finalmente recuerde que, con el pago de las cuotas de gastos comunes se sufragan los gastos de seguridad, mantenimiento, conservación, preservación y administración de bienes y servicios comunes, es decir, que su pago oportuno es vital para la P.H.

[2] https://www.gacetaoficial.gob.pa/pdfTemp/29476_C/GacetaNo_29476c_20220214.pdf