By: Aldo Sucre
Atribuyéndosele una complejidad inexistente y que, obviamente, riñe con su sencilla naturaleza, “el quórum” se ha convertido en toda una incógnita difícil de despejar para las administraciones y juntas directivas de inmuebles incorporados al régimen de Propiedad Horizontal. Ni hablar de las confusiones que genera éste, al momento en que, reunida la asamblea de copropietarios, se debe definir la viabilidad de dar inicio a la sesión convocada o no.
Parte del reto encontrado, en la práctica, radica en que este concepto es comúnmente confundido con los porcentajes calificados de aprobación que contiene la Ley de P.H. y que son aplicables dependiendo de la naturaleza de los temas a tratar en asamblea de copropietarios, sea esta ordinaria o extraordinaria.
Partiendo de la premisa que, la asamblea de copropietarios es el máximo organismo a lo interno de la estructura de todo P.H., debemos entenderla como una persona jurídica especial, que nace con la inscripción registral de la escritura pública por la cual se protocoliza el reglamento de copropiedad, previa aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Dicho lo anterior, obviamente, la asamblea de copropietarios es un ente capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones al amparo de la Ley de P.H. y sesionará, es decir, que se reunirá previo aviso de convocatoria o invitación que deberá constar por escrito, siendo esta enviada por el administrador de la propiedad horizontal o bien, por alguno de los dignatarios del P.H. (miembros de la junta directiva siguiendo las normas de prelación establecidas en la Ley 31 de 2010). Este aviso deberá darse, sin importancia del tipo de sesión que sea, con no menos de 10 ni más de 20 días calendario previos a la reunión.
El aviso, a su vez, deberá contener la agenda u orden del día, es decir, los temas que pretenden ventilarse en la sesión respectiva y solo será válida la inclusión de “temas varios” cuando nos encontremos en asambleas ordinarias; en las extraordinarias ello no es posible, toda vez que, se presume que su naturaleza subyacente radica en temas extraordinarios, como bien su nombre lo dice, es decir, situaciones de urgencia y/o de improvisto y que deben ser ventilados “en” asamblea de copropietarios para la toma de una eventual decisión.
Dicho lo anterior, parafraseando la Ley de P.H., el quórum no es más que la habilitación que permite a la asamblea de copropietarios, conformarse en debida forma y, eventualmente, adoptar decisiones válidas.
En este sentido, confirmamos, categóricamente, que NO existe quórum para la modificación de la cuota de gastos comunes, para el cambio de junta directiva, ni para la aprobación de cuotas extraordinarias, estos son, sencillamente, porcentajes calificados de aprobación que describe la ley.
Siendo ello así, el único quórum que existe, según la ley de P.H., se conforma mediante la comparecencia, por sí mismo o mediante apoderado, de más de la mitad de los copropietarios[1], sin importar el número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de estos, ni si están al día con el pago de las cuotas de gastos comunes o no.
Constituido el quórum reglamentario, en los términos antes descritos, la asamblea de copropietarios podrá sesionar y adoptar decisiones válidas ajustándose a los términos de ley, es decir, mediante aprobaciones calificadas o no[2].
Con relación a este tema, vale la pena hacer una pausa y señalar que, por ejemplo, existen porcentajes calificados, a saber:
- Escogencia y remoción de miembros de la junta directiva: 51% de los copropietarios.
- Modificación a la cuota de gastos comunes y/o cuotas extraordinarias: 66% de los copropietarios que estén al día con el pago de las cuotas de gastos comunes – ello en primera convocatoria; puesto que, en segunda, el porcentaje calificado bajará al 33%.
- Modificación al reglamento de copropiedad: 66% de los copropietarios de las unidades inmobiliarias y que, a su vez, representen no menos del 75% del valor de la propiedad horizontal.
Finalmente, solo podrán ejercer su derecho al voto, en asamblea de copropietarios, aquellos que estén al día con el pago de las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones financieras con el P.H., aun cuando estos, sí hacen quórum.
En conclusión, llamemos por su nombre a cada uno y entendemos, de una vez por todas que el quórum es solo el vehículo para que, eventualmente, la asamblea de copropietarios, pueda sesionar de forma válida, aprobando o no, aquellos temas que le sean propuestos.
[1] Siempre y cuando estemos sesionando en primera convocatoria; en segunda convocatoria y/o en segundo llamado, podrá sesionar la asamblea de copropietarios con un quórum “especial” equivalente al 20% de estos.
[2] Y siendo estas aprobadas por propietario o por unidad inmobiliaria, según disponga la ley.
