Por Aldo André Sucre González

Retomando la dinámica de los arriendos en Panamá y las modificaciones legales surgidas con la declaratoria de Estado de emergencia a causa de la COVID-19, en esta ocasión, pretendemos referirnos a los cambios que recientemente ha propuesto el Órgano Ejecutivo y su incidencia en este tipo de relaciones contractuales[1].

Dentro de las novedades introducidas, en materia arrendaticia, con la entrada en vigencia del Decreto Ejecutivo 411 de 31 de diciembre de 2020[2], por el cual se modifican algunos artículos del Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020, a su vez, modificado por el Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020, tenemos:

1- La suspensión de los procesos de lanzamiento o desahucio, en general, no operará en caso de incumplimientos contractuales[3]; procesos que hayan iniciado antes de la declaratoria de Estado de emergencia y/o en caso que el arrendatario no haya visto afectados sus ingresos a casusa de la COVID-19.

2- Se establecen o fijan los medios probatorios que deberá presentar el arrendatario para acreditar que sus ingresos han sido mermados a causa de la COVID-19 y con ello, eventualmente, acogerse al beneficio derivado de la posibilidad de diferir el pago del canon de arrendamiento vencido y no pagado oportunamente[4] y, además, limitando la posibilidad de ser desalojado, a saber:

1. 1. Declaración notarial jurada en la que se haga constar la disminución de ingresos, cierre de negocio, suspensión laboral o terminación de la relación de trabajo como consecuencia de la declaratoria del Estado de emergencia.
   2. Carta del empleador certificando la suspensión de la jornada de trabajo, carta de despido o mutuo acuerdo o
   3. Certificación emitida por un CPA constatando la disminución de ingresos o cierre de negocio, a causa de la declaratoria de Estado de emergencia.

3- En caso que arrendador y arrendatario acuerden descuento alguno o bien, la disminución del canon de arrendamiento, a causa de los efectos económicos derivados de la COVID-19, no será necesario suscribir extensión o adenda alguna al contrato de arrendamiento fijando como nuevo canon, el reducido[5].

4-Las obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento comerciales se mantendrán vigentes con independencia de la promulgación de estas nuevas reglas arrendaticias a consecuencia de la declaratoria de Estado de emergencia, no alpha pharma biz obstante, aquellas obligaciones de índole económica, no serán exigibles inmediatamente, sino hasta un mes después del levantamiento de las restricciones de apertura de bloques o actividades económicas que correspondan al arrendatario y de acuerdo a lo que hayan pactado las partes.

5- El pago diferido del canon de arrendamiento, podrá extenderse hasta un plazo máximo de dos años[6], contados a partir de la suscripción del acuerdo respectivo o bien, de su registro ante la Dirección General de Arrendamientos, sí y solo sí, es honrado fielmente por el arrendatario, en caso contrario, el arrendador podrá promover las acciones legales correspondientes, sean estas civiles y/o administrativas.

Finalmente, dejamos constancia que el resto de las disposiciones legales contenidas en el Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020, a su vez, modificado por el Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020 se mantienen vigentes.

[1] Para mayores detalles puede acceder a nuestros artículos previos: https://rosasabogados.com/congelamiento-temporal-de-los-canones-de-arrendamiento/

https://rosasabogados.com/los-arrendamientos-y-el-covid-19/

https://rosasabogados.com/alquiler-en-panama/

[2] El ocho de enero de 2021.

[3] Este aspecto es de especial atención, ya que, el Decreto en cuestión no detalla a qué tipo de incumplimientos contractuales se refiere. Tengamos presente que el no pago del canon de arrendamiento es, en efecto, un incumplimiento contractual.

Dicho lo anterior, debemos entender que todo incumplimiento contractual, incluyendo el no pago del canon de arrendamiento, sin que medie causa justificada, facultará al arrendador a impetrar las acciones legales que estime convenientes.

[4] Hasta por dos años contados a partir de la suscripción del acuerdo respectivo o bien, de su registro ante la Dirección General de Arrendamientos.

[5] Ello en atención a que, generalmente, la disminución del canon de arrendamiento solo operará mientras persistan las afectaciones económicas derivadas de la COVID-19 y la intención es no hacerlo permanente.

[6] Ello quiere decir que podrá ser un plazo inferior, pero en caso que la relación arrendaticia persista en el tiempo es necesario incluir además de la amortización del saldo adeudado, el pago del mes corriente.