Por: Aldo André Sucre González

Siguiendo el inquebrantable optimismo de mi madre, empezaré diciendo que “nunca es tarde cuando la dicha llega”, ya que, en este momento y con motivo de la modificación a la ley de P.H. podemos sesionar virtualmente y con ello, se respeta aquello que denominamos el principio dinámico de la propiedad horizontal, mismo que denota la importancia de tomar decisiones aquí y ahora, elementos que dada la urgencia cobran más importancia de la que pensamos[1].

Como ya adelantamos, con la reciente promulgación de la Ley 180 de 16 de noviembre de 2020, por la cual se modifica la Ley 31 de 2010 sobre el régimen de propiedad horizontal, podremos celebrar asambleas de copropietarios ordinarias y extraordinarias a través de medios tecnológicos[2].

Siguiendo los lineamientos descritos en el cuerpo normativo que nos ocupa, las asambleas de copropietarios podrán, en principio, sesionar y adoptar decisiones válidas, virtualmente.

Las complicaciones derivadas de la pandemia han impedido que diversos temas sean sometidos a valoración, escrutinio, aprobación y/o rechazo de los copropietarios reunidos en asamblea, trayendo como consecuencia múltiples problemas prácticos que han afectado a la propiedad horizontal en sí misma, y limitado el ejercicio democrático y caótico de las asambleas de copropietarios. Los planes y proyectos previstos; la ejecución presupuestaria; la especial atención de situaciones de urgencia evidente y la condición financiera del P.H. son, tal vez, algunos de los temas más importantes que se fueron quedando en el tintero a causa de los efectos de la COVID-19.

De una u otra manera, conocer, viva voz de parte de las administraciones y juntas directivas, cómo impactó en las finanzas del P.H., la pandemia, es una de las preocupaciones más grandes que tenemos quienes habitamos y coexistimos en estos gigantes de concreto que llamamos hogar; tomando en cuenta que, muchas veces, la única fuente de ingresos con que cuentan las asambleas de copropietarios, como persona jurídica, yace en el pago de las cuotas de gastos comunes, que muchos, por razones obvias no han podido honrar.

Entrando en materia, en nuestra opinión, la posibilidad de sesionar virtualmente estaba servida en la Ley de P.H. antes de ser modificada por la Ley 180 de 16 de noviembre de 2020, aun cuando, tanto la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial como la Sección de Propiedad Horizontal del Registro Público, no lo consideraban como una opción viable, al entender que el adjetivo “presencial” implicaba únicamente “presencia física”, hecho que se consumó en la redacción del artículo 52, del Decreto Ejecutivo 151 de16 de junio de 2020[3], al limitar la posibilidad de sesionar, virtualmente, a que ello estuviese expresamente consignado en el reglamento de copropiedad.

Dicho lo anterior y siendo simplistas, a nuestro juicio y contrario a lo interpretado por las entidades antes descritas, hasta el 15 de junio de 2020, no había impedimento alguno para que las asambleas de copropietarios sesionaren virtualmente, hecho que fue abruptamente limitado y supeditado a que así lo consignase el reglamento de copropiedad de cada P.H.

Posteriormente, la virtualidad fue legalmente establecida o considerada, a partir del 17 de noviembre de 2020, fecha de entrada en vigencia de la prenombrada Ley 180.

Dando un poco de contexto a lo previamente planteado y tomando en cuenta las bondades stoppani shortcut to shred pdf que nos brinda la era del internet 2.0, si no es que ya estamos en una más avanzada, consideramos metafóricamente que, a través del espectro radioeléctrico podemos estar presentes, de manera virtual o remota en una sesión de este tipo, ello quiere decir que, aún a la distancia podemos estar “presencialmente” en tiempo y espacio en el mismo lugar o foro para que una vez constituido el quórum se puedan adoptar o rechazar los elementos contenidos en el aviso de convocatoria y que componen el orden del día de una asamblea de copropietarios, sea esta ordinaria o extraordinaria.

Es en atención a esta nueva dinámica que debemos considerar los siguientes elementos:

1. Determinar la cantidad de unidades inmobiliarias y propietarios con que cuenta el P.H.; de estos últimos, es importantísimo conocer cuántos se encuentran al día con el pago de las cuotas de gastos comunes (en todos sus componentes) a la fecha de celebración de la sesión pretendida.
2. Las asambleas que sean celebradas de forma virtual, es decir, a través de medios tecnológicos deberán contar con sistemas de audio y video validable. Afortunadamente, en nuestros días, hay múltiples plataformas útiles para tales fines.
3. La convocatoria, cumplirá con las formalidades legales mínimas debiendo hacerse con no menos de 10 días calendarios[4] ni más de 20, previo a la sesión que pretende celebrarse.
4. En caso que algún(os) copropietario(s) desee(n) hacerse representar mediante apoderado, deberá enviar su respectivo poder/proxy[5], a la dirección electrónica indicada[6], al menos, con 24 horas de antelación a la sesión que pretende celebrarse.

Por nuestra parte, recomendamos, además:

5. Grabar (audio y vídeo) la reunión, con la finalidad que la transcripción del acta sea apegada a lo propuesto, discutido, aprobado o rechazado, dejando constancia de la participación correspondiente.
6. Establecer un mecanismo de votación que permita verificación y validación, ya sea, mediante el registro manual del voto emitido viva voz por cada copropietario o apoderado o bien, mediante el uso de la ventana “de chat” con que cuentan las plataformas tecnológicas, a fin que pueda quedar evidenciado el voto de cada uno y ello permita la convalidación de los porcentajes mínimos o calificados requeridos dependiendo del tema abordado.
7. Garantizar la libre y organizada participación de cada uno de los asistentes a la sesión.

A modo de conclusión, pongamos la tecnología al servicio de la comunidad, busquemos por su conducto unirnos como tal y, con base a ello, avanzar en procura de la satisfacción del bien común, teniendo como Norte que, en líneas generales, juntos somos más fuertes.

Sesionemos, ya no hay excusa para no asistir a una asamblea de copropietarios, ya que, podremos estar, en tiempo y espacio, desde la comodidad de nuestro hogar (dentro o fuera del país) participando de la toma de decisiones que nos afectan a todos.

“La tecnología es algo que no estaba cuando usted nació.”

Alan Kay.

[1] Vale recordar que ciertas decisiones en lo que, al manejo, conservación, preservación, operación y funcionamiento de las propiedades horizontales recaen en las administraciones, juntas directivas o asambleas de copropietarios.

[2] Lo que es igual a “de manera virtual.”

[3] https://www.gacetaoficial.gob.pa/pdfTemp/29048_B/78790.pdf

[4] Cambio introducido con la presente modificación, en atención a que antes, los días eran hábiles.

[5] Podrá ser otorgado mediante documento físico público, privado o bien, en formato electrónico y, como mínimo deberá contener lo siguiente: nombre completo y número de documento de identidad del propietario de la unidad inmobiliaria y su apoderado; número de unidad inmobiliaria y de finca, así como las facultades conferidas con el poder, siendo este último el único requisito opcional.

[6] Generalmente al correo electrónico habilitado para el P.H. y/o de la administración.