Nuevas disposiciones arrendaticias en Panamá,

a raíz de la declaratoria de Estado de Emergencia

Por: Aldo André Sucre González y Ausberto A. Rosas R.

 

 

 

En atención a la reciente promulgación del Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020, que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojo, y se adoptan otros lineamientos, hemos considerado importante compartir algunas reflexiones, implicaciones y análisis derivados del cuerpo normativo antes descrito, mismo que incide, directamente, en el vapuleado sector inmobiliario.

A raíz del COVID-19, de la respectiva declaratoria de Estado de Emergencia, promulgada por el Consejo de Gabinete el 13 de marzo de 2020 y de diversos cuerpos normativos sustentados en dicha declaración, se han adoptado una serie de medidas tendientes a mitigar el impacto de las afectaciones sociales, culturales y económicas que embisten a la sociedad panameña[1].

En esta ocasión, para su mejor comprensión, propondremos algunos temas relevantes, derivados del Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020.

Generalidades:

1. Constitucionalmente, existe el derecho a gozar de una vivienda digna. Asimismo, el Estado se compromete a proponer una política nacional de vivienda, tendiente a garantizar el goce de este derecho social a toda la población. Igualmente, se consagra el derecho a la propiedad privada, sujeto a limitaciones legales.

2. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles son de naturaleza civil, pese a ello, ciertos conflictos derivados de este tipo de relaciones contractuales son atendidos por la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, en adelante DGA, al amparo de la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sus modificaciones y reglamentos. En este entendimiento, adquieren un carácter administrativo, en atención al tipo de proceso y a que son resueltos mediante la emisión de un acto administrativo recurrible dentro de la vía gubernativa y, eventualmente, ante la Sala III de la Corte Suprema de Justicia.

3. Al amparo de la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sus modificaciones y reglamentos, todos los contratos de arrendamiento, salvo las contadas excepciones descritas en dicho cuerpo normativo[2], deberán ser registrados ante la DGA, trayendo como consecuencia la consignación de los respectivos depósitos (equivalentes a un mes de arriendo).

4. Hasta antes de la promulgación y entrada en vigor del Decreto Ejecutivo 145, los conflictos derivados de las relaciones arrendaticias de bienes inmuebles destinados a usos habitacionales eran de conocimiento de la DGA, siempre y cuando los cánones de arrendamiento mensuales no superaran la suma de B/. 150.00, toda vez que estos se consideran de interés social, según dispone la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sus modificaciones y reglamentos.

En este entendimiento, estas relaciones contractuales que, coloquialmente, se denominan congeladas, contarán con una serie de regulaciones legales mínimas como, por ejemplo: el canon de arrendamiento se pagará por mes vencido; la duración del contrato será de tres años; los cánones no podrán ser aumentados, sin que medie la aprobación de la DGA, por mencionar algunas.

Superado dicho umbral[3], todas las controversias surgidas entre las partes de una relación arrendaticia habitacional, comercial, profesional, industrial, docente u otras serán de competencia de los tribunales ordinarios de justicia[4], por considerarse liberadas.

5. Se exceptúan del ámbito de aplicación de la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sus modificaciones y reglamentos, los bienes inmuebles arrendados cuyo canon sea pagadero por día , cuentos como: hoteles, moteles, casas de alojamiento y pensiones. Del mismo modo, las viviendas en los centros de verano, que llegan por temporada, quedan excluidas, siempre y cuando el término pactado y sus prórrogas, en caso de haberlas, no superen seis meses . También, son excluidos de su ámbito de aplicación los contratos en los que el Estado, los Municipios y las Entidades Autónomas sean arrendatarios y solo podrán automáticamente cuando estos sean arrendadores y se acojan a esta de manera expresa.

6. Como normas sustantivas y adjetivas para los contratos congelados, tendremos la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sus modificaciones y regulaciones; mientras que, para los liberados, tendremos como norma sustantiva el Código Civil (artículos que van del 1294 hasta el 1334) y como norma adjetiva, el Código Judicial (artículos que van del 1395 hasta el 1418).

7. Actualmente, todos los procesos ventilados ante la DGA y ante el Órgano Judicial, así como las respectivas ejecuciones de las órdenes de lanzamiento y desahucio [5] , se encuentran suspendidos, de una manera muy simplista, como consecuencia de las medidas que se han presentado adoptando con la finalidad de mitigar el contagio del COVID-19.

El Decreto Ejecutivo 145 de 2020 y su alcance:

8. Se establece que TODOS los contratos de arrendamiento , sin distinción alguna, es decir, sin importar el canon acordado por las partes ni su tipo o naturaleza, se considera como congelado, mientras persiste el Estado de Emergencia en la República de Panamá.

9. Mientras persista el Estado de Emergencia en la República de Panamá, suspenda TODOS los procesos de lanzamiento y, como consecuencia lógica, los desalojos afectados [6] , entendiendo estos como la materialización, mediante comisión, de la ejecución de la orden de hacer contenida en la resolución final y definitiva, dictada por entidad competente para ello, que ordena la desocupación del inmueble dado en arriendo, siguiendo los procedimientos y términos de ley, por conducto de las casas de justicia comunitaria de paz.

10. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, en lo sucesivo, MIVIOT, a través de la DGA, conocer todos los conflictos que se derivan de los contratos de arrendamiento, problemas del canon acordado por las partes y su tipo: habitacional, comercial, profesional , etcétera.

11. En caso de que el término, convencionalmente, pactado por las partes venza, mientras se mantiene vigente la medida de suspensión adoptada, se prorrogará, por ministerio de ley, manteniendo las mismas condiciones contractuales por el período de la vigencia del Decreto Ejecutivo 145 de 2020 .

12. Mientras persista el Estado de Emergencia y hasta dos meses después de su respectivo levantamiento, se ordena el congelamiento de:

• Cánones de arrendamiento, es decir, no pueden ser aumentados.

• Cláusulas de incremento del canon de arrendamiento y / o de penalización por la terminación anticipada del contrato de arrendamiento [7] .
• Las disposiciones específicas a los intereses por mora.

13. Los arrendatarios que, de manera injustificada [8] , cesados ​​los efectos derivados del Estado de Emergencia, se nieguen a pagar el canon de arrendamiento, serán sancionados, según los términos incluidos en la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973.

14. Las partes, arrendador y arrendatario, pueden acordar los términos en los que serán pagados los cánones de arrendamiento no honrados, oportunamente, difiriéndolos hasta por dos años contados a partir de la fecha en que están registrados, estos términos, ante la DGA y se mantendrán vigentes, mientras que el arrendatario cumpla con lo acordado.

15. El arrendador NO PODRÁ ejecutar medida alguna tendiente a la suspensión de los servicios de agua, gas, electricidad y otros, como mecanismo de presión contra el arrendatario, a fin de alcanzar la desocupación del inmueble, por lo que pena de la imposición de las multas descritas en la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973.

16. Todo arrendatario que no haya visto visto sus ingresos durante el Estado de Emergencia Nacional está en la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo que pena de la imposición de las multas descritas en la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973.

Importante es que, en caso de controversia, la carga de la prueba recaerá en este, es decir, que estará en la obligación de acreditar la afectación económica causada, que le impedirá cumplir con el pago del canon de arrendamiento, oportunamente.

17. Todas las sumas recaudadas, en concepto de las multas que sean impuestas por el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el Decreto 145 de 2020, serán determinadas al Fondo de Asistencia Habitacional del MIVIOT.

18. La DGA será el único ente competente para conocer todas las controversias que surjan entre las partes derivadas de la aplicación y ejecución del Decreto 145 de 2020.

Obligaciones de las partes como consecuencia del Decreto 145 de 2020.

Como corolario de lo anterior, las nuevas obligaciones de las partes involucradas en una relación alquilada, como consecuencia de la promulgación del decreto en cuestión, son las siguientes:

C.1 Arrendador:

19. De no hacer :

• No podrá ejecutar medida alguna tendiente a la suspensión de los servicios de agua, gas, electricidad y otros, como mecanismo de presión contra el arrendatario.
• No podrá aumentar los cánones de arrendamiento; ejecutar cláusulas de incremento de canon de arrendamiento y / o de penalización por la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, así como deben abstenerse de cobrar intereses o recargos por pago atrasado.

20. De hacer: ponerse a disposición del arrendatario para acordar el mecanismo a través del cual se cobrarán, de forma diferida, los cánones de arrendamiento no pagados, oportunamente, otorgándole, idealmente, hasta dos años para su satisfacción. 

C.2 Del Arrendatario:

21. De hacer:

• Pagar, de conformidad a la periodicidad pactada, el canon de arrendamiento, en caso de que no haya visto afectados sus ingresos durante el Estado de Emergencia Nacional.

• Ponerse a disposición del arrendador para acordar el mecanismo a través del cual se pagarán, de forma diferida, los cánones de arrendamiento no pagados oportunamente, contando, idealmente, hasta dos años para su satisfacción.

Reflexiones finales.

22. A nuestro juicio, según los artículos 30 y 32 del Código Civil, los administradores de justicia (jueces y árbitros) que habían aprehendido el conocimiento de controversias derivadas de las relaciones arrendaticias, antes de la promulgación del Decreto Ejecutivo 145 de 2020, mantendrán en su haber Dichos motivos hasta su respectiva culminación.

23. Existe una delgada línea roja que, probablemente, ha sido sobrepasada por el Decreto que nos ocupa, pudiendo hacerlo inconstitucional, en atención a que, con la suspensión de los lanzamientos y desahucios , se deja en estado de indefensión a las partes, alejándolas de la posibilidad de acudir a la jurisdicción, participar en un proceso potencial y contar con una resolución final y definitiva que sea ejecutable, violentando, presumiblemente, la tutela judicial efectiva.

24. Las infracciones al Decreto Ejecutivo 145 de 2020 serán sancionadas en los términos requeridos por el artículo 65 de la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973 y sus modificaciones, es decir, con multas que van desde B /. 10.00 hasta B /. 1,000.00, siendo estas sumas recaudadas por la DGA e ingresadas en el Fondo de Asistencia Habitacional .

25. Siguiendo los términos descritos en el párrafo anterior y, en concordancia con los artículos 30 (numeral seis), 41, 52, 54 y 55 de la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973 y sus modificaciones, en caso de que el arrendatario no cuente con medios económicos para pagar el canon de arrendamiento por enfermedad, falta de trabajo u otras fuentes de ingreso, no procederá el lanzamiento. En estos casos, el arrendador, podrá solicitarle al MIVIOT que, del Fondo de Asistencia Habitacional, le sean pagados los cánones de arrendamiento no honrados por el arrendatario, oportunamente.

26. Ahora, a modo de preguntas, a fin de motivar tertulias jurídicas, tenemos:

• ¿Extender los efectos de los contratos congelados a todos, sin excepción alguna, temporalmente, es una medida solidaria?

• ¿Contarán la DGA y el MIVIOT con la capacidad instalada en materia de infraestructura, personal, tecnología y demás, para hacerle frente a todas las reclamaciones derivadas del decreto que nos ocupa, del registro de los posibles acuerdos a los que lleguen las partes?

• Refiriéndonos a inmuebles incorporadas al régimen de P.H. ¿Qué sucederá en caso de que, el arrendador, al no recibir el importe del canon de arrendamiento, deje de pagar la cuota de gastos comunes y se le suspendan, al arrendatario, los servicios comunes que proporciona y sufraga el P.H.? ¿Será sancionado el arrendador en los términos descritos en la ley? ¿La DGA le restará importancia y eficacia a la competencia que tienen la Dirección de P.H. del propio MIVIOT y/o a los juzgados ordinarios?

• Frente a casos de vieja data, es decir, anteriores a la vigencia de este decreto y que se encontraban en trámite o bien, que habían sido resueltos ¿Qué sucederá con todas las órdenes de ejecución que han sido y que serán puestas a disposición de las casas de justicia de paz, a fin de acceder a las desocupaciones de inmuebles? Sabemos que la práctica, muchas veces dista de la realidad contenida en los cuerpos normativos.

• ¿Cómo pudieran verse afectados los contratos de arrendamiento con opción de compra?

• ¿Qué régimen de aplicarse a los contratos de shopping center, que son contratos atípicos, pero que, en algunas modalidades, presentan características similares o coincidentes al de arrendamiento?

[1] Al menos, eso es lo que se desdobla de su espíritu.

[2] Dentro de las cuales tenemos: las fincas sin mejoras, es decir, lotes de terreno, toda vez que, según la DGA, estos contratos se inscribirán en el Registro Público. Asimismo, tenemos los contratos de arrendamiento en los que el Estado, los municipios y entidades autónomas sean parte, así como los inmuebles rentados por día y las viviendas ubicadas en centros de verano que se arriendan por temporada, siempre que el término de arrendamiento con las prórrogas, no sea superior a seis (6) meses.

[3] Derivado del importe del canon de arrendamiento mensual.

[4] Juzgados Municipales civiles (o mixtos) de la circunscripción territorial correspondiente.

[5] Los conocidos desalojos.

[6] Obviamente, esto se debe considerar como tácito de la suspensión de términos que han dictado cada una de las entidades involucradas en estos procesos.

[7] Recordemos que el arrendamiento siempre será renunciable para el arrendatario, no así para el arrendador.

[8] Aquí está la clave del éxito, la discrecionalidad.