by: Aldo Sucre.
Empezando por el final, concluimos que, para arrendador y arrendatario resulta importante conocer las implicaciones de las relaciones arrendaticias en tiempos de COVID-19, porque en efecto, las reglas han cambiado.
¿Cómo cambiaron las reglas?
En palabras sencillas, con la promulgación del Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020[1], en lo sucesivo, el decreto, se suspendieron los efectos de una serie de regulaciones civiles y procesales que respaldaban algunos contratos[2], trayendo como consecuencia que, más allá que no se puedan presentar acciones de lanzamiento, la norma aplicable para regular y amparar los contratos de arrendamientos es la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, sin distinción alguna, es decir, sin importar el tipo de contrato de arrendamiento y el canon pactado por las partes.
Entonces, esta situación jurídica impactó las relaciones arrendaticias preexistentes a la entrada en vigencia del decreto, no obstante, las mayores implicaciones legales, se producirán, en aquellas que nazcan, en el interín, es decir, mientras este decreto esté vigente.
Algunas de estas implicaciones, derivadas de la interpretación de la norma en cuestión, probablemente, llevarán a los arrendadores a replantearse dar en arriendo sus bienes inmuebles, mientras los efectos del decreto perduren en el tiempo.
¿Qué pasa si decido dar en arriendo mi propiedad en este momento?
Bueno, desde la perspectiva más simplista, usted, señor arrendador, estará atado u obligado a acatar y aplicar las disposiciones contenidas en la Ley 93 de cuatro de octubre de 1973, es decir, la ley general de arrendamientos.
Esta connotación especial le impactará de la siguiente manera:
- El canon de arrendamiento pactado será pagadero por mes vencido, es decir, que no podrá aplicar penalidades o recargos por el no pago del canon de arrendamiento por mes adelantado, como generalmente sucede, según los usos de la plaza.
Sin embargo, el arrendatario, a su iniciativa podrá pagar por adelantado, si con ello obtiene un descuento no inferior al 10%[3] del canon establecido; de conformidad a lo establecido en el artículo 11 de la Ley 93 de 1973.
No obstante, para efectos de la mora siempre se tomará en cuenta los meses vencidos de acuerdo a la fecha del contrato.
- Todo monto pagado por el alquiler y que sea distinto al canon de arrendamiento, se considerará como pago en demasía debiendo ser aplicado a los meses subsiguientes. Es entonces que las estipulaciones contractuales que impliquen el pago de las cuotas de gastos comunes (siendo un inmueble incorporado al régimen de P.H.); la tasa de aseo y de suministro de agua, por mencionar algunos, sería ilegal.
- Estos contratos tendrán una vigencia mínima de tres años, todo plazo menor pactado por las partes será ilegal; teniendo el arrendatario derecho a que se le prorrogue, por igual término, en caso de que al vencerse el contrato estuviera al día en sus pagos; es decir, habría tácita reconducción.
- El ente competente para conocer de las controversias derivadas entre arrendador y arrendatario será la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a quien le corresponderá sustanciar los procesos por cualquier conflicto que se genere de la relación arrendaticia bajo el procedimiento contenido en el Decreto Ejecutivo 87 de 1993 y no sobre disposiciones del Código Judicial; por lo que, acudir a otros entes jurisdiccionales, podría generar un conflicto de competencia.
- Los cánones de arrendamiento no podrán ser aumentados por acuerdo entre las partes, sino que deberá surtirse el proceso correspondiente ante la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
¿Pueden las partes, voluntariamente y de común acuerdo, sustraerse de los efectos del decreto?
Bajo ningún concepto, ello obedece a que la ley supera el principio de autonomía de la voluntad de las partes y como consecuencia de ello, la disposición legal objeto de este escrito, es de obligatorio cumplimiento para las partes involucradas en las relaciones arrendaticias, mientras se encuentre vigente.
Es en atención al breve análisis aquí expuesto que exhortamos a los arrendadores a tomar en consideración estos elementos, poniéndolos en una balanza, para determinar el costo-beneficio derivado del inicio de una relación arrendaticia mientras dure el Estado de emergencia y hasta por dos meses más, período de vida del Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020[4].
Recuerde, Juan Seguro vivió cien años, bueno, al menos, eso dicen.
[1] Para detalles complementarios, sírvase ingresar al siguiente link: https://rosasabogados.com/congelamiento-temporal-de-los-canones-de-arrendamiento/
[2] Aquellos contratos de arrendamiento habitacional cuyo canon mensual fuera superior a B/. 150.00, así como los comerciales, industriales, profesionales y afines; con prescindencia del canon de arrendamiento.
[3] Este beneficio, que deberá constar por escrito, es muy común en los contratos tipo MIVIOT y se conoce como “descuento por pronto pago.” Generalmente, se desarrolla en los anexos de los contratos de arrendamiento, estableciendo las condiciones que deberá cumplir el arrendatario para disfrutarlo.
[4] Podrá darle lectura íntegra a esta norma, ingresando al siguiente link: https://www.gacetaoficial.gob.pa/pdfTemp/29015/GacetaNo_29015_20200501.pdf
