Aldo André Sucre González
Debo confesar que tenía programada, para esta ocasión, escribir algunas cuantas líneas relativas a las cuotas extraordinarias, intentando explicar un poco su composición, forma de aprobación y las excepciones, en lo que a su cumplimiento se refiere, detallando el procedimiento a seguir en este último caso.
Pese a la ilusión que me generaba la idea de mojar el tintero, en sentido figurado, con el tema mencionado en el inciso anterior, creo prudente esperar un poco y, en su defecto, compartirles algunas reflexiones derivadas del pago de las cuotas de gastos comunes en medio de la crisis del COVID-19, en atención a una serie de consultas que nos han hecho, con motivo de un comunicado expedido por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MI.VI.O.T.) y compartido a través de las redes sociales.
Recordando lo compartido en nuestro artículo inmediatamente anterior denominado: “Las cuotas de gastos comunes un gasto fijo en materia de propiedad horizontal” tengamos presente que, son estas el aporte mensual mandatorio que debe realizar cada copropietario, ajustado a ciertos parámetros, a fin de preservar y mantener la inversión realizada por cada uno de los adquirientes de las unidades incorporadas a este régimen especial de propiedad.
En este sentido, con el pago de las cuotas de gastos comunes[1], la asamblea de copropietarios, garantiza los pagos siguientes: planilla de sus empleados, generalmente, trabajadores manuales (aseadores, handyman y otros); el pago de los servicios comunes que son proporcionados por el P.H. a todas las unidades inmobiliarias que lo componen, a saber: agua y gas, así como algunos destinados, exclusivamente, a las áreas comunes, como lo son la generación, distribución y transmisión de la energía eléctrica; servicios de televisión por cable de los salones de fiestas y salas de juego, servicios de internet y telefonía fija para la oficina de administración; recolección de basura; servicios brindados por agencias de seguridad privada; mantenimiento de los bienes comunes, dentro de los más importantes los ascensores, bombas de agua, planta eléctrica, entre otros; adquisición de bienes y servicios varios; por mencionar algunos.
Estas cuotas deberán ser honradas dentro del plazo dispuesto en el reglamento de uso del P.H. so pena de la imposición de recargos, que podrán ser de hasta el 20% de la totalidad de la cuota de gastos de comunes no pagada.
Asimismo, varias asambleas de copropietarios, en aras de darles un poco más de enforcement a la obligatoriedad del pago de las cuotas de gastos comunes, han acordado fijar intereses, castigando mediante un componente distinto a los recargos, la conducta impuntual de pago de los copropietarios.
En este entendimiento, y sin el ánimo de ser anafórico, reiteramos, el pago de las cuotas de gastos comunes es obligatorio para todos los copropietarios de un inmueble incorporado al régimen de propiedad horizontal.
Dicho lo anterior, de la lectura y análisis de la ley, es decir, desde una perspectiva estrictamente legal, no existe condición o situación alguna que exima a un copropietario del pago de las cuotas de gastos comunes, independientemente, de la naturaleza de los hechos acaecidos.
Pese a ello, encontrándonos en una situación sin precedentes en la historia moderna, muchas juntas directivas, de inmuebles incorporados al régimen de propiedad horizontal, han escuchado el llamado a la solidaridad que se ha venido haciendo y, han adoptado la medida de no imputar intereses y/o recargos por el no pago oportuno de la cuota de gastos comunes, hasta tanto se regularice la situación del país.
En la opinión de este, su servidor, esta loable iniciativa, efectivamente, puede ser adoptada, siguiendo algunos parámetros mínimos, a saber:
- Recomendamos que conste por escrito, es decir, mediante una resolución emitida por la Junta Directiva, en la que quede evidenciado, al menos, lo siguiente:
a. Plazo efectivo de la medida, es decir, por cuánto tiempo se mantendrá vigente, debiendo ser este plazo, determinado; pudiendo extenderse de tiempo en tiempo, a decisión de la junta directiva y en atención a la extensión de las medidas derivadas del COVID-19.
b. Detalle preciso de quiénes podrán acogerse a esta medida. Consideramos justo, que solo sea extensible para todos aquellos copropietarios que se encontraban al día, antes de su implementación. Todos aquellos que no se encontraban en esta situación, es decir, quienes adeudasen total o parcialmente un mes cuota, no podría convertirse en beneficiarios.
- Establecer un plan financiero de contingencia, ante el no pago oportuno de las cuotas de gastos comunes, en aras de garantizar, al menos, los gastos mínimos del P.H. Ello podría incluir la renegociación de los términos de algunos contratos con proveedores, mientras persistan las medidas adoptadas por el Gobierno Nacional.
- Implementar políticas que permitan el ahorro en los gastos fijos del P.H., por ejemplo: apagado de aires acondicionados en los lobbies; adopción de medidas de uso racional de energía eléctrica en áreas comunes; cierre de algunas áreas comunes[2] como: salones de fiesta, piscina, gimnasio, áreas de recreación en general; políticas apropiadas para la disposición de desechos sólidos; disminución de las jornas de trabajo de sus colaboradores; por mencionar algunos.
- Instar a los copropietarios que cuenten con medios económicos suficientes, a que continúen realizando sus pagos.
- Suspensión en la ejecución de los planes que, dada su naturaleza no sean urgentes para el P.H. derivados de la aprobación de cuotas extraordinarias pagadas total o parcialmente, por los copropietarios, con la finalidad de contar con dichas sumas de dinero como posibles fondos de emergencia.
A modo de reflexión, recordemos que estamos atravesando por una delicada situación en la que la implementación de medidas solidarias no es una opción, sino una obligación.
En este momento, el lema la unión hace la fuerza, cobra mucho más sentido, se hace real, porque juntos y encaminados a la satisfacción del interés común podremos superar los retos de hoy, garantizando un mejor mañana.
