Revisando los artículos previamente escritos y compartidos, noté que nunca había hecho referencia a cómo empezó mi andadura en el vasto y entretenido mundo de la propiedad horizontal; entonces, recordé los albores del camino recorrido hasta hoy, algunos años han transcurrido llenándonos de experiencias enriquecedoras y muchas anécdotas.
En síntesis, por una situación sobreviniente, tuve que salir de la banca sin calentar e ingresar al campo de juego con el marcador en contra; con un jugador menos en la cancha y restando pocos minutos de juego. Afortunadamente, en tiempo añadido logré dar par de asistencias que nos permitieron ganar el partido e iniciar el camino para escalar posiciones en la tabla general. Esta analogía resume de forma divertida y futbolera como empecé a ver algunos temas vinculados a nuestros gigantes de concreto.
Cuando coqueteaba con el régimen de P.H. – y solo veía actas – mi mentor me invitó a participar de una negociación extrajudicial que, ante la falta de acuerdo entre las partes, nos llevó a promover un proceso civil que siguiendo las reglas de procedimiento era de naturaleza sumaria.
Del objeto de la controversia de dicho proceso, tomo el nombre de este artículo y les comparto algunos elementos de interés.
Dentro de la conformación jurídica del régimen de propiedad horizontal, la doctrina nacional e internacional ha homologado los requisitos necesarios para su existencia y, dentro de ellos tenemos la necesaria concomitancia de bienes comunes y privativos[1], es decir, que, no podemos conformar un P.H. si no existen estos dos tipos de bienes. Los primeros, pertenecen proindiviso a cada uno de los copropietarios según el porcentaje de participación que les corresponda en la tabla de valores y los segundos, son aquellos que, de la puerta para dentro, pertenezcan exclusivamente a su propietario, en ambos casos, con las restricciones contenidas en la Ley y en el reglamento de copropiedad.
Así, pues, ampliando un poco lo antes descrito, comúnmente, en los inmuebles incorporados al régimen de propiedad horizontal tenemos los siguientes tipos de bienes según su naturaleza:
- Privativos[2]: son aquéllos que, de manera simplista, dentro de la famosa concepción del cubo de aire y en un plano horizontal se encuentran comprendidos entre losa y losa (piso-techo) y paredes interiores; concepción que se hace extensible a lotes de terreno servidos, sin construcción alguna, pero que cuenten con un acceso a vía pública.
- Comunes[3]: son aquéllos que pertenecen proindiviso a cada uno de los copropietarios, según el porcentaje de participación que les corresponda en la tabla de valores y cuyo “ejercicio de propiedad” está limitado a la Ley, al reglamento de copropiedad y de uso.
- Anejos[4]: son aquéllos que dependen de la existencia de una propiedad[5] y que, aun cuando no estén unidos físicamente a esta, son una extensión de ella.
Para nuestros efectos, solo haremos referencia a los bienes comunes, mismos que dieron pie, al proceso mencionado en párrafos anteriores, fuente de inspiración para redactar estas líneas.
Dentro de la gama de bienes comunes tenemos aquellos que se identifican, coloquialmente, como comunes-comunes y otros que, siendo comunes adquieren un uso exclusivo, previa aprobación calificada de los copropietarios y la respectiva modificación del reglamento de copropiedad, siguiendo las reglas mínimas, usos y prácticas administrativas aplicables para ello.
Como ya mencioné, y ahora amplío, mi mentor fue contactado por la asamblea de copropietarios de un P.H., ubicado en el distrito capital, toda vez que, el copropietario de la unidad inmobiliaria ubicada en el piso más alto del P.H., se había apropiado de la azotea y no solo ello, sino que, en esta, había realizado una serie de adecuaciones de tipo constructivo (amenidades) de las cuales, exclusivamente, pretendía gozar en detrimento de la propiedad horizontal y de la naturaleza de la azotea, es decir, de bien común-común.
Esta unidad inmobiliaria se encuentra ubicada, exactamente, debajo de la azotea, es decir, que, su techo era el suelo de este bien común por excelencia y la única forma de acceder a ella es ingresando a la mencionada unidad inmobiliaria y subiendo una pequeña escalera interna se aprecia una maravillosa vista panorámica de la ciudad.
El sustento del copropietario, para ejercer una ilegal tenencia de la azotea, considerándola como “una extensión de su apartamento” no era otro que, enfocar desde una perspectiva práctica que para llegar al bien común había que pasar, de todas formas, por un bien privativo, elemento fáctico y con matices constructivos, pero, ostensiblemente, ilegal, desde toda óptica jurídica.
Pese a todos los intentos de alcanzar un acuerdo con el copropietario infractor explicándole cómo se había infringido la ley, nos correspondió promover el proceso respectivo, mismo que, felizmente, culminó con una sentencia favorable para nuestra mandante; posteriormente, confirmada por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, hecho que propició, a la postre y luego de ser condenada en costas, el inicio de una nueva negociación con la demandada, varios años más tarde, y que zanjó todo conflicto legalizando el uso.
Así, pues, en atención a lo pedido y a lo probado, parafraseamos lo resuelto por el tribunal de la causa:
“1. Que el área de la azotea del edificio es un bien común de uso común, del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios de unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal.
- Que la demandada se apropió indebidamente de un bien común de uso común, sin contar con la debida autorización de la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DEL P.H.
- Que la demandada está obligada a reconocer y pagar una indemnización por apropiarse, indebidamente, de un bien común de uso común, sin contar con la debida autorización de la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DEL P.H.
- Que la demandada está obligada a llevar a cabo, a sus costas, todas les gestiones tendientes a la legalización de la situación controvertida, es decir, la apropiación indebida de un bien común de uso común[6]…”
Es importante dejar constancia que, en caso que las pretensiones se hubiesen encaminado a la demolición total de las mejoras construidas en la azotea, tomando en consideración que estas fueron erigidas ilegalmente sobre un bien común de uso común, sin lugar a dudas, el proceso hubiese culminado con una sentencia que ordenase la demolición de las mismas y, en consecuencia, la azotea debía volver a su estado inmediatamente anterior; ello es así por cuanto que, el enfoque de las pretensiones y el caudal probatorio son vitales en las eventuales resultas del proceso.
Vemos entonces que las azoteas de los inmuebles incorporados al régimen de P.H., constituyen un bien común por excelencia que si bien podrá estar sujeto a reservas del promotor, no es sujeto de apropiación privada plena, no obstante, podrá atribuírsele un uso exclusivo para que sirva a una o más unidades inmobiliarias.
En este sentido, previo cumplimiento de los presupuestos de ley, es decir que, se cuente con la aprobación de la asamblea de copropietarios (66% de aquellos que estén al día con el pago de las cuotas de gastos comunes) y que, además, se deje constancia de ello a través de una modificación al reglamento de copropiedad, se podrá cambiar el uso de la azotea[7], dejando de ser común-común, para ser común de uso exclusivo, ello quiere decir que, no perderá su connotación de bien común, ya que, su A.D.N. no lo permite, pero podrá adquirir un uso especial, exclusivo para servir a una o más unidades inmobiliarias.
Esta cesión derivada del cambio del tipo de uso podrá ser onerosa o gratuita, ello dependerá del ánimo de las partes y, además, se deberán definir los siguientes aspectos, como mínimo:
- Identificación plena de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) que será(n) beneficiada(s) con dicho uso exclusivo.
- Si el uso exclusivo será total o parcial, es decir, en todo o en parte. Tratándose de azoteas, se debe dejar constancia si solo se adscribirá el uso exclusivo de un área determinada o de la totalidad de su cabida superficial.
- Determinación de las obligaciones derivadas de dicha cesión, por ejemplo, ¿Quién se encargará del mantenimiento, conservación y preservación del bien?[8] ¿Quién responderá por los eventuales daños?
- Restricción expresa de erigir nuevas construcciones sobre estos bienes, salvo que se cuente con la aprobación de la asamblea de copropietarios y de las entidades administrativas competentes.
- Cuáles serán los artículos del reglamento de copropiedad que deberán ser modificados y cómo quedarán redactados.
- Determinación expresa sobre la forma en qué serán sufragados los gastos derivados de la modificación al reglamento de copropiedad del P.H.
En síntesis, los bienes comunes pueden ser destinados a un uso exclusivo, sin que ello afecte su composición y naturaleza; eso sí, se deberán cumplir las formalidades previstas para ello.
Afirmamos, categóricamente, que el hecho que, para acceder a un bien común sea necesario pasar, atravesar y/o entrar a un bien privativo, no lo hace un bien privativo o un bien común de uso exclusivo, ello deberá constar por escrito en el reglamento de copropiedad y podrá, eventualmente, estar sujeto a cargas económicas, gastos, erogaciones o pagos, pero ello ya dependerá de cómo sea planteado.
Como es costumbre, les comparto una frase alusiva al tema abordado:
“El bien común supera al bien particular”
Tomás de Aquino
[1] Por temas prácticos, solo nos referiremos en este requisito, en esta ocasión.
[2] Unidades inmobiliarias, apartamentos, lotes servidos, por ejemplo.
[3] Áreas sociales, piscinas, lobbies, azoteas, fachadas, por mencionar algunos.
[4] Espacios de estacionamientos y depósitos, por excelencia.
[5] Según precisa la Ley, no obstante, ello debe entenderse, a nuestro juicio, “de un bien privativo.”
[6] Este “resuelve” implicó la modificación del reglamento de copropiedad del P.H. atribuyéndole la característica de bien común de uso exclusivo a la azotea, previo pago de una suma de dinero acordada por las partes. La modificación al reglamento de copropiedad se desarrolló mediante un proceso administrativo, previa celebración de una asamblea de copropietarios, ventilado ante la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y, posteriormente, ante la Dirección General del Registro Público.
[7] U otro bien común.
[8] Recordemos que, tratándose de bienes comunes, su mantenimiento, conversación preservación recae en la administración del P.H., con los dineros aportados por la Asamblea a través de cuotas de gastos comunes.
