Por: Lic. Aldo André Sucre González

Dentro de los sectores económicos más afectados a raíz de la pandemia del COVID-19, tal vez y solo tal vez, dada su especialísima naturaleza, podríamos mencionar los bienes raíces y dentro de estos, los arriendos en general.

Estas relaciones civiles han sido vapuleadas a causa de la pandemia y por la falta de acciones tendientes a su eventual recuperación, a través de una política pública cónsona con su realidad y medidas reales que se ajusten a las necesidades de un sector que ha venido desarrollándose de forma orgánica desde hace varios años; mismo que, por medio de los usos de la plaza, ha procurado complementar la falta de dinamismo y actualización legal de estas relaciones contractuales de las que todos somos parte de una u otra forma.

Esta crisis ha traído como consecuencia abusos de arrendadores y arrendatarios; los primeros, ejecutando desalojos de hecho, pese a las restricciones existentes y los segundos, abusando y excusándose en su situación económica, muchas veces de arrastre, para proponer arreglos que atentan contra el ordenamiento jurídico y la economía de los hogares de los arrendadores, básicamente, a través de frases como “tómalo o déjalo”; situaciones que dejan maniatados a quienes, para efectos generales, son vistos como el eslabón más fuerte de esta cadena contractual, pese a no serlo, necesariamente, en todos los casos.

En atención a los embates derivados del COVID-19, el Ejecutivo promulgó el Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020, que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojo, y se adoptan otros lineamientos (Decreto Ejecutivo 145 en adelante), al cual nos referimos en artículos previos[1] y que, recientemente, ha sido modificada a través del Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020.

Siendo ello así, en esta ocasión, nos referiremos a este último cuerpo normativo, desgranando cada uno de los seis artículos que le componen, algunos con mayor incidencia de la que pensamos, principalmente, en la práctica.

Dicho lo anterior, tenemos:

 

Artículo 1

Esta modificación es meramente ortográfica, toda vez que, reemplaza “habitación” por habitacional, como en efecto debe ser, esto quiere decir que, no existe mayor trascendencia en el alcance y contenido del artículo modificado.

 

 Artículo 2

En lo que a este artículo se refiere, vemos una modificación sustancial, en atención a lo siguiente:

1- Al inicio del segundo párrafo, se reemplaza el término “congelar” por suspender, lo cual implica, expresamente, que, a partir del siete de agosto de 2020, fecha de entrada en vigencia de esta norma está suspendido el pago del canon de arrendamiento.

2- La medida contenida en el párrafo primero del nuevo artículo cinco, es decir, la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento será de aplicación a todos los contratos de arrendamiento en general, sin importar su naturaleza (habitacional, comercial, industrial, profesional u otras, no exceptuadas por la Ley 93 de 1973), siempre y cuando los arrendatarios se hayan visto afectados económicamente a causa del COVID-19.

3- Sin embargo, solo en materia de arrendamientos comerciales, se modifica el plazo de aplicación de los efectos del Decreto Ejecutivo 145, haciéndolo retroactivo al 13 de marzo de 2020, fecha en que se declaró el Estado de emergencia, mediante Resolución de Gabinete antes mencionada, persistiendo hasta dos meses después de la reapertura del bloque económico al cual pertenezca el arrendatario, según la actividad económica desempeñada.

Esta modificación tiene una incidencia trascendental, tomando en cuenta que ya contamos con la apertura de varios comercios y, el 17 de agosto, contaremos con un nuevo bloque (tercero) que abrirá sus puertas al público.

Dicho lo anterior, para efectos prácticos, tenemos el siguiente ejemplo, si usted, emprendedor, pequeño o mediano empresario es dueño de alguno de los comercios que abrirá sus puertas, a partir del lunes, 17 de agosto de 2020, gozará de los beneficios derivados de este decreto, a partir del 13 de marzo de 2020 y hasta el 17 octubre de 2020.

4- Pero ¿Y qué pasa con los comercios que ya abrieron sus puertas al público? ¿Con aquéllos que nunca cerraron y los que estuvieron cerrados por decisión unilateral del propio arrendatario, pese a que no tenían restricción alguna?

 En palabras simples y a criterio de este, su servidor, quienes ya fueron autorizados para la apertura, contarán con el beneficio derivado de la aplicación de este decreto, a partir del 13 de marzo y hasta dos meses después de la reapertura de su respectivo bloque; no obstante, aquellos que nunca cerraron y/o quienes cerraron por decisión unilateral del arrendatario, no podrán acogerse a estos beneficios, salvo que logren probar, según dispone el propio Decreto Ejecutivo 145 a la entidad regente en la materia, el MIVIOT, que se han visto afectados por el COVID-19, situación peligrosa porque da cabida a la discrecionalidad, término muy de moda en nuestros días.

 

Artículo 3

La implicación práctica del cambio incluido con esta modificación al Decreto Ejecutivo 145 es fundamental, toda vez que, permite al arrendador acudir a la jurisdicción ordinaria para hacer valer lo acordado por las partes[2]; con la redacción inicialmente concebida, el ente jurisdiccional competente para resolver las controversias derivadas de la negativa del arrendatario de honrar los cánones de arrendamiento no pagados oportunamente, lo era la propia Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (en lo sucesivo D.G.A.), lo que a la postre, traería como consecuencia una acumulación de procesos para el poco personal con que cuenta dicha entidad, generando a su vez, la tan famosa mora en los diferentes componentes del sistema de administración de justicia panameña.

Vale destacar que, en caso que las partes no hubiesen acordado las consecuencias derivadas de todo potencial incumplimiento de lo pactado, seguirá siendo la D.G.A. el ente competente para resolverlo, empleando como norma sustantiva y adjetiva la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

 

 Artículo 4

Las novedades encontradas en el nuevo artículo siete parten de la incorporación de los párrafos tres, cuatro y cinco, siendo estos dos últimos de especial atención, ya que, inciden en materia de propiedad horizontal.

Dicho esto, tenemos:

1- Reiteramos, tal y como consta en artículos previos que, arrendador y arrendatario podrán de común acuerdo, establecer la forma y los tiempos[3] en que serán honrados los cánones suspendidos (no pagados) con motivo de las situaciones descritas en líneas anteriores.

2- El arrendatario-deudor deberá firmar un documento negociable que le será propuesto por el arrendador, en los términos y condiciones aceptados, a fin de garantizar el cumplimiento perfecto del compromiso adquirido (obligación de dar).

De aquí surgen cuestionamientos importantes, ¿Qué sucede en caso que el arrendatario decida dar por terminado el arriendo y existan saldos pendientes de pago para con el arrendador? ¿Podría limitar la salida del arrendatario, en caso se negare a firmar el documento negociable que se le proponga?

• Entrando en el espectro de las propiedades horizontales, contempla esta modificación que, del canon de arrendamiento pactado, el arrendatario pagará el importe correspondiente a la cuota de gastos comunes, en atención a que con esta se pueden sufragar los gastos de mantenimiento, conservación, preservación y operación del P.H., rindiendo tributo a la frase que dice: “el interés común debe prevalecer sobre el privativo.”

Entonces, el arrendador podrá recibir directamente el importe correspondiente a la cuota de gastos comunes quedando moralmente[4] atado a pagarlo a la asamblea de copropietarios o bien, consentir que sea el arrendatario quien directamente lo haga, debiendo esta suma ser descontando del canon de arrendamiento acordado por las partes y/o de la deuda que exista entre estas.

 Con la adición de los párrafos cuarto y quinto al artículo siete del Decreto Ejecutivo 145, el Ejecutivo ha pretendido resolver un problema práctico que venía creciendo en los inmuebles incorporados al régimen de propiedad horizontal, a causa de la pandemia, dándoles un respiro económico a las asambleas de copropietarios a través de la implementación de una especie de seguro o garantía de pago de las cuotas de gastos comunes en propiedades que estén arrendadas; no obstante, ello sugiere también un  nuevo problema porque ¿Es legal disponer libremente del patrimonio de un tercero, en los términos aquí descritos? ¿Qué sucede si la única fuente de ingresos con cuenta el arrendador es el pago total o parcial del canon de arrendamiento? ¿Priva el pago de la cuota de gastos comunes sobre la libre disposición patrimonial que le permitiría, con esta suma de dinero, comprar alimentos y medicamentos?

 

Artículo 5

 La adición del segundo párrafo, al artículo 11, del Decreto Ejecutivo 145, es de trascendencia mayúscula, puesto que, tal y como comenzamos este artículo en la práctica se están ejecutando desalojos siendo estos practicados por casas de justicia comunitaria de paz en algunos corregimientos y, en otros casos mediante el uso de la fuerza, es decir, de hecho, es entonces que, en caso que estas medidas hayan sido ejecutadas, las autoridades competentes[5] podrán ordenar la “restitución” del arrendatario, trayendo como consecuencia la reviviscencia del contrato de arrendamiento, sus efectos, derechos y obligaciones para con cada una de las partes.

Además, estos entes competentes, podrán materializar todas las acciones tendientes al cumplimiento perfecto de lo dispuesto por el Decreto Ejecutivo 145 de 1° de mayo de 2020 modificada a través del Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020.

Finalmente, con el artículo 6[6] deja constancia que este el Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020, empezará a regir, a partir de su promulgación, es decir, desde el siete de agosto de 2020; con la excepción indicada acerca de los contratos comerciales.

Para no perder el hábito, les dejaremos con nuestras acostumbradas reflexiones, algunas a modo de interrogantes, todo esto con el afán de motivar tertulias jurídicas.

1. Tal y como comenzamos este artículo, seguimos teniendo más sombras que luces en materia arrendaticia, toda vez que, persisten cabos sueltos y surgen nuevas dudas en la práctica. Ya bien lo dice el dicho “no aclares que oscureces.”
2. La irrupción de normas de índole arrendaticia en materia de propiedad horizontal puede terminar convirtiéndose en un verdadero quebradero de cabeza para las partes y para la propia administración pública, puesto que se les ha dado carta blanca a los arrendatarios para pagar directamente las cuotas de gastos comunes, descontando dichas sumas de aquellas que sean adeudadas en concepto de cánones de arrendamiento; entonces ¿Quién terminará siendo el responsable por el no pago oportuno de estas y la respectiva imputación de recargos en los términos contenidos en la Ley P.H. y su reglamento? ¿No hay un conflicto de ley en función de ello al modificar lo dispuesto en la Ley de P.H. a través de un decreto que tiene incidencia en otro campo del derecho[7]? ¿Con esta disposición no se estarían quebrantando principios contenidos en la propia ley general de arrendamientos[8]?
3. ¿Qué haremos con aquellos casos en los que los arrendatarios decidan salir a hurtadillas de inmuebles arrendados, dejando cánones de arrendamiento vencidos y no pagados y sin suscribir acuerdo de pago alguno con sus respectivos arrendadores?
4. Puedo, en mi calidad de arrendador, ¿Impedir que el arrendatario proceda con la entrega de bien dado en arriendo y con ello a dar por terminada la relación contractual, en caso que este se niegue a suscribir acuerdo alguno recociendo la existencia de cánones vencidos y no pagados?
5. Con un matiz un poco más poético, pero siguiendo la línea de lo aprendido a través de las experiencias de mi mentor le comparto lo siguiente: la burocratización excesiva del sistema, solo da rienda suelta a la imaginación de algunos, para encontrar nuevos mecanismos tendientes a la evasión de los controles y normas.

 

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[1] Para referencia inmediata del lector, puede remitirse a las siguientes direcciones electrónicas y consultar nuestros artículos previos sobre este tema: https://rosasabogados.com/congelamiento-temporal-de-los-canones-de-arrendamiento/ y https://rosasabogados.com/los-arrendamientos-y-el-covid-19/

[2] Eso sí, dos meses después de que sea levantado el Estado de emergencia Nacional.

[3] Hasta por dos años contados a partir de la fecha en que sean registrados ante la D.G.A., sí y sólo sí, el arrendatario se mantiene cumpliéndolo fielmente.

[4] No legalmente, para referencia inmediata, solo nos corresponde leer el artículo cuatro del Decreto Ejecutivo 314 de siete de agosto de 2020.

[5] En términos generales, la D.G.A.

[6] Cuya imagen no será insertada por razones obvias.

[7] Recordemos que para efectos de la Ley de P.H. el obligado al pago de la cuota de gastos comunes es únicamente el copropietario.

[8] Recordemos que todo pago realizado distinto al canon de arrendamiento, será considero como un pago en demasía y aplicable, exclusivamente, a dicho concepto.