¿QUÉ ACCIONES TIENE LA ADMINISTRACIÓN DE UN P.H. ANTE UN PROPIETARIO MOROSO?
Partamos con definir que morosidad, en el ámbito del régimen de propiedad horizontal, es definido como el “Incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definido este plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago.”
Ahora bien, ¿En qué consisten las cuotas de gastos comunes? ¿Quiénes las pagan? y ¿Por qué? De manera didáctica y sencilla, el numeral 19, del artículo 6, de la Ley 284 de 2022, define esta cuota como: “Suma de dinero que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de ,Propietarios.
Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios, así como cualquier otra obligación económica con la propiedad horizontal que esté debidamente sustentada.”
Entonces, entendiendo que, por ser propietario de, al menos, una unidad inmobiliaria, debo pagar las cuotas de gastos comunes que, no solo comprende las aportaciones mensuales sino, las extraordinarias o no convencionales, multas, recargos, entre otras y que con estas cuotas se puede: mantener, preservar, administrar y conservar los bienes comunes de la P.H. ¿Qué pasa cuando un propietario deja de pagarla y “cae” en mora?
Ante la morosidad de cualquier propietario, en referencia al pago de las cuotas de gastos comunes, la administración de la propiedad horizontal podrá adoptar una o varias o todas las medidas que contempla el artículo 28 de la Ley 284 de 2022, a saber:
- “Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o. en su defecto, el último día del mes.”
Es importante consultar que porcentaje de recargo ha establecido la propiedad horizontal donde usted es propietario y la fecha a partir de la cual cabe este.
- “Se podrá anunciar en un lugar visible del inmueble el número de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto, sin especificación del nombre de su propietario.” (El énfasis es nuestro)
Importante remarcar que el nombre del propietario no debe constar en los anuncios de morosos, ya que ello podría entrañar sanciones y hasta considerarse una transgreción a la legislación vigente sobre protección de datos personales.
- “Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable. Cuando es común: servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago. Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.” (Negritas suplidas)
Destacamos que se incurre en morosidad con adeudarse un mes de cuota de gastos comunes -ello según el numeral 27, del artículo 6, de la Ley 284 de 2022-, pero es a partir de que se adeuda dos o más meses que se podrán adoptar las medidas de inhabilitación de los accesos a las áreas comunes de índole recreativa; así como a los servicios comunes, con excepción del agua.
- “Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, de correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la unidad.”
En referencia a esta medida y otras que se detallan adelante, debemos tener de presente que dependerá del tipo de propiedad horizontal que se puedan adoptar, efectivamente, en la práctica.
- “Se podrá restringir el uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.”
- “Se podrá restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.”
Como se aprecia, no es viable restringir el acceso vehicular al propietario moroso y, en consecuencia, a quienes residan, a cualquier título, en la unidad inmobiliaria.
- “Se podrá interponer proceso ejecutivo, sirviendo de título ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la obligación de pago.”(Destacado de nuestra parte)
- “Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de gastos comunes.”
Con respecto a este tópico, nótese que el artículo 93 de la Ley 284 de 2022, en su numeral 10, nos dice que, como parte de las obligaciones del administrador de la propiedad horizontal, se encuentra la de “Notificar mensualmente a los respectivos acreedores hipotecarios la morosidad de las unidades inmobiliarias de aquellos que mantengan un atraso de cuatro meses en el pago de sus cuotas de gastos comunes.
Y, en su artículo 115, la Ley 284 de 2022, establece que la administración informará “mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas o en fideicomisos sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de administración, conservación y mantenimiento de bienes comunes y quienes estarán obligadas a recibir la notificación y actuar de acuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca. De cumplirse lo anterior, una vez rematada la unidad inmobiliaria, la responsabilidad de pago de las cuotas morosas y otras obligaciones económicas recaerá sobre sus acreedores hipotecarios. De no ser así, si resultara rematada la unidad inmobiliaria por parte del acreedor hipotecario, la unidad asumirá la responsabilidad del pago de las cuotas de gastos comunes morosas. Los acreedores hipotecarios fiduciarios podrán incluir en sus mensualidades las cuotas de gastos comunes como parte integral de estas para ser remitidas a la administración de la propiedad horizontal.”
Es decir, que es de suma importancia que el administrador cumpla puntualmente con esta obligación, ya que lo contrario podría significar que la propiedad horizontal se vea impedida de recuperar la suma adeudada.
- “El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.”
Como parte de los gastos a que se refiere esta medida, tendríamos los honorarios legales y gastos en que se incurra para ello; también, en caso de que hubiera excepciones y necesidad de practicar pruebas periciales, los honorarios de peritos.
¿Qué situaciones se han presentado en su P.H.?
Estaremos a gusto de poder escucharlos y asesorarles. Contáctenos al email info@rosasabogados.com
